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26. November 2012

Wohnungen Frankfurt: Im Zweifel gegen die Mieter

 Von Jutta Ochs
Genau nachmessen ist gut, Misstrauen ist besser, früh nachmessen am besten.  Foto: dpa

Wer sich auf Makler und Vermieter einlässt ist gut beraten, den Zollstock so früh wie möglich zu zücken. Falsche Angaben zur Größe einer Wohnung sind nämlich kein Grund zur Mietminderung, hat das Amtsgericht Frankfurt nun entschieden.

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Wer sich auf Makler und Vermieter einlässt ist gut beraten, den Zollstock so früh wie möglich zu zücken. Falsche Angaben zur Größe einer Wohnung sind nämlich kein Grund zur Mietminderung, hat das Amtsgericht Frankfurt nun entschieden.

Genau nachgemessen hatten Anna und Rolf H. aus Bockenheim ihre Drei-Zimmer-Wohnung, als sie planten, Laminat zu verlegen. Bis dahin waren sie der Meinung, sie lebten auf 77 Quadratmetern, tatsächlich aber sind es nur 65. Die H.s wollten nun von ihrem Vermieter Mietminderung verlangen. Ein gerade ergangenes Urteil des Amtsgericht Frankfurt zu diesem Sachverhalt aber hat ihre Vorstellung davon, was recht und billig ist, „vollständig über den Haufen geworfen“.

Angaben von Immobilienmaklern zur Größe einer Mietwohnung sind grundsätzlich nicht bindend, heißt es in diesem Urteil (AG Frankfurt – 33 C 3082/12 (93)). Die Richter erklärten die Mietminderung eines Wohnungsmieters für rechtswidrig und gaben der Zahlungsklage des Hauseigentümers statt.

Mieterschutz

Rat und Hilfe in der Frage der Wohnfläche bieten Mieterschützer wie der Mieterschutzverein Frankfurt (www.mieterschutzverein-frankfurt.de), der Verein Mieter helfen Mietern (www.mhm-ffm.de) und weitere an. Die Beratung ist aber nur bei Mitgliedschaft kostenlos. Beratung bieten ebenso Fachanwälte für Mietrecht in Frankfurt.

Die Urteile des BGH sind auf der Internet-Seite des Bundesgerichtshofs unter www.bundesgerichtshof.de, Button Entscheidungen, nachzulesen.

Die betroffene Wohnung hatte laut einer Internet-Annonce des Maklers eine Fläche von 74 Quadratmetern und sollte 920 Euro Miete im Monat kosten. Nach dem Einzug stellten die Mieter jedoch fest, dass die Wohnung nur 62 Quadratmeter umfasst. Sie kürzten entsprechend die Miet-Zahlungen. Der Wohnungseigentümer berief sich vor Gericht aber mit Erfolg auf den Mietvertrag, in dem keine konkrete Größe der Wohnung vereinbart worden war. Die Mieter müssen die einbehaltene Miete nun nachzahlen.

Keine eigenmächtigen Aktionen

Nicht zu fassen, sagen die H.s. Dass die Wohnungsgröße, von der Mieter beim Einzug ausgehen, nicht immer die tatsächliche ist, ist kein Einzelfall. Die Erkenntnis kommt oft eher zufällig, wenn etwa eine Betriebskosten-Abrechnung pro Quadratmeter genau studiert wird, berichtet Jürgen Lutz vom Verein Mieter helfen Mietern. Oft setze sich ein Fehler auch über Jahre hinweg fort, von einem Mieter zum nächsten, sagt Petra Schulte vom Mieterschutzverein Frankfurt.

Eine Reihe von Mietern haben in jüngster Zeit auch nachgemessen, weil sie Mieterhöhungen nach den Toplagen-Zuschlägen des Mietspiegels erhalten haben. Da müssen 1,29 und 1,97 Euro pro Quadratmeter mehr gezahlt werden. Auch geringere Abweichungen lohnen sich, dachten die Mieter und holten das Maßband heraus.

Sie sollten allerdings höchste Vorsicht walten lassen, mahnen die Mieterschützer, und nicht einfach eigenmächtig die Miete mindern. Denn laut Urteilen des Bundesgerichtshofes (das älteste vom 24. März 2004, VIII ZR 295/03) ist eine Quadratmeter-Angabe nur dann verbindlich, wenn sie im Mietvertrag oder einer anderen vertragsähnlichen Vereinbarung festgeschrieben ist. Und die Differenz zwischen diesem Wert und dem gemessenen muss mehr als zehn Prozent betragen.

Das BGH hat eine andere Meinung

Die Mieterschützer raten dringend zu genauester Prüfung und Beratung. Christoph Kremer, Fachanwalt für Miet- und Eigentumsrecht in Frankfurt, macht allerdings darauf aufmerksam, dass der Bundesgerichtshof in ähnlich gelagerten Fällen bereits anders entschieden habe als das Amtsgericht Frankfurt. Er beruft sich auf ein BGH-Grundsatzurteil vom 23. Juni. 2010 (Aktenzeichen VIII ZR 256/09). Das besagt sinngemäß: Wenn ein Makler im Auftrag des Vermieters handelt und dem Mieter sehr detaillierte, verbindlich wirkende, aber irreführende Angaben zur Fläche übermittelt, dann darf der Mieter sehr wohl gegenüber dem Vermieter bei einer Überschreitung von zehn Prozent Mietminderung verlangen. Das Frankfurter Amtsgericht hat nach Ansicht des Anwalts Christoph Kremer eine „generalisierende“ Aussage getroffen, die dem BGH-Urteil widerspreche.

Die Rechtslage jedenfalls kann äußerst schwierig sein, was vertraglich verbindlich ist, ist Interpretationssache. Auch wenn das für Familie H. „wie Betrug“ empfunden wird. Für Neu-Mieter gibt es allerdings von allen Mieterschützern die dringende Empfehlung, die (nachgeprüfte) Quadratmeterzahl in den Mietvertrag aufnehmen zu lassen.

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