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31. August 2014

Architektur: Die große Lust auf Betongold

 Von Robert Kaltenbrunner
Und drum herum meistens die ewig gleiche Glas- und Stahlhülle.  Foto: rtr

Der Zusammenhang von Immobilien und Rendite ist nur zu offensichtlich – zum Schaden der Urbanität. Heute will man beispielsweise wieder gerne im urbanen Kontext wohnen und leistet damit doch mittelbar der Gentrifizierung Vorschub.

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Vor etwa zweihundert Jahren hat der Philosoph Arthur Schopenhauer den Menschen als hilfloses Opfer eines für ihn unergründlichen Weltenlaufs beschrieben. Damit widersprach er der aufklärerischen Vorstellung seiner Zeit, der Mensch könne sich mit Hilfe seines Verstandes aus der selbst verschuldeten Unmündigkeit herausbewegen.

Schopenhauer sah hinter den individuellen Imaginationen von Welt als der eigentlichen Triebkraft menschlichen Strebens einen grundlosen Willen walten. Dem Menschen werde damit jede Hoffnung auf eine von ihm zum Besseren zu beeinflussende Zukunft genommen, und sein Dasein verwandele sich in eine nie versiegende Quelle des Leidens.

Man könnte meinen, der Pessimist Schopenhauer habe den heutigen Immobilienmarkt beschrieben. So sehen sich die Menschen hier mit einer gewaltigen Diskrepanz zwischen Willen und Vorstellung konfrontiert. Heute will man beispielsweise wieder gerne im urbanen Kontext wohnen – kommod und belebt, alle notwendigen Einrichtungen schnell erreichbar – und leistet damit doch mittelbar der Gentrifizierung Vorschub.

Zudem ist das räumlich-maßstäbliche Gefüge der Real-Estate-Branche in den vergangenen Jahren massiv in Bewegung geraten: Während Immobilien naturgemäß standortgebunden sind, erweist sich das in Immobilien investierte Kapital als immer flexibler, mithin sogar flüchtiger. Durch die steigende Intensität und geographische Ausdehnung der ökonomischen Verflechtungen werden die territorialen Immobilienmärkte aufgebrochen und von externen Interessen befallen. Diese Überformung lokaler Immobilienmärkte wird in Form von Kapitalströmen, neuer Akteurskonstellationen, der Etablierung globaler Praktiken und Standards sowie in der Stadtgestalt immer stärker sichtbar.

Doch statt eine gesellschaftspolitische Strategie des Umgangs damit zu entwickeln und durchzusetzen, resultiert daraus eher ein bemerkenswertes Wechselspiel: Auf der einen Seite suchen Anleger und Developer nach neuen, renditestarken Investitionszielen; auf der anderen Seite scheuen Städte und Regionen im internationalen Standortwettbewerb keinen Aufwand, um Investoren anzulocken. Und beide Seiten demonstrieren dies durch ostentative Präsenz auf den großen internationalen Messen wie MIPIM – die Marché International des Professionnels de l’immobilier ist mit mindestens 20 000 Teilnehmern aus 80 Ländern eine der weltweit größten Messen und findet jährlich im März im südfranzösischen Cannes statt – oder Expo Real in München.

Eine fast unüberschaubare Zahl an regionalen Immobilien-Veranstaltungen allein in Deutschland komplettiert ein Bild, das „Vertreter aus der Immobilien-, Finanz-, Bau- und Energiewirtschaft als Aussteller und Besucher“ gleichermaßen ansprechen und zusammenbringen will.

Apostrophiert als eine Art Marktplatz, an dem alle Beteiligten sich zum gegenseitigen Nutzen und Frommen einfinden und miteinander agieren, gelingt es den Immobilienmessen jedoch kaum je, diesem Integrationsaspekt Genüge zu tun. Denn hier scheint es nur „Vermarktungsobjekte“ zu geben. Und der Architekt reüssiert dabei als „Dienstleister rund um die Immobilie“ – neben anderen, versteht sich. Ein durchschnittlicher Stadtbewohner würde vermutlich kaum behaupten, dass die Eigengesetzlichkeit der Architektur hier ausreichend zur Geltung gebracht wird.

Tatsächlich ist sie ja lediglich unter Branding-Aspekten zu sehen; und kalkuliert wird sie in erster Linie als ökonomischer Faktor. Selbst die MIPIM-Awards, die alljährlich in unterschiedlichen Kategorien wie Büroimmobilien, Einkaufszentren oder Hotelanlagen vergeben werden, stellen kaum mehr dar als ein Placebo für die verwundete Seele eines ambitionierten Planungsmetiers – und willkommene Bildlieferanten für die schwunghafte Maschinerie des Investments.

Unter den Tisch fällt, dass mittels des Entwerfens, Planens und Bauens eben auch Räume für ein nicht entfremdetes Leben zu schaffen wären. Oder um es mit der Schriftstellerin Siri Hustvedt zu sagen: „Es gibt kein Leben ohne einen Grund und Boden, ohne das Gefühl für einen Raum, der nicht nur äußerlich, sondern innerlich ist – mentale Loci.“ Die Sozialrendite von Häusern und Projekten, die gefühlten Werte: Sie scheint es in dieser Immobilienwelt nicht zu geben.

Natürlich – und andererseits – darf man einwenden, dass in der Diskussion über die Erscheinungsformen von Architektur die harten Realitäten der Stadtentwicklung und eines immer anonymer werdenden Marktes häufig ausgeblendet bleiben. Diese Wahrheiten können hier nur angerissen werden: Private Investoren bauen, ohne die Nutzer zu kennen. Schon vor der eigentlichen physischen Entstehungsphase – noch im Planungsstadium, doch eventuell schon mit Baurechten versehen – werden Projekte an andere Investoren verkauft.

Im Büro- und Verwaltungsbau, wo immer schnellere Nutzungszyklen und technische Veränderungen die Ansprüche verändern, setzt man auf möglichst viel Fläche, und die möglichst flexibel gestaltbar; und drum herum meist die ewig gleiche Glas- und Stahlhülle. Und die vielzitierte Festivalisierung der Stadtentwicklung, die vornehmlich auf Großereignisse fokussiert und Manpower, Fach- und Entscheidungskompetenz sowie finanzielle Ressourcen in der Hoffnung bündelt, weithin sichtbare Erfolge zu erzielen, schwebt permanent in der Gefahr, zu Lasten eines breiter angelegten Urbanismus zu gehen. Mit der Konsequenz, dass bestimmte Fragen, etwa nach Langfristperspektiven oder dem Verhältnis von symbolischem Ertrag zu realem (stadtgesellschaftlichem) Nutzen, lieber gar nicht erst gestellt werden.

Auch dürfte es mehr als bloße Vermutung sein, dass Investoren Angst vor unbequemen, eckigen Architekten haben. Ziel der privaten Wirtschaft sind hocheffiziente Gebäude, die hohe Mieten erwirtschaften und in immer kürzeren Zeiträumen umgeschlagen werden können. Es kommt nicht von ungefähr, dass bei den meisten Bauherren die Mentalität eines Bankers aufscheint, der nur die Finanzierung sieht, alle Risiken ausschalten will und idealtypisch unter Baukultur lediglich die Einheit von Baugenehmigung, Festpreis, Abnahme und Vollvermietung versteht.

All das macht eines deutlich: Längst befindet sich unser Kulturkreis im Übergang von einer politisch motivierten, nicht-monetären Stadtentwicklung hin zu einer privaten, an Gewinn und Rendite orientierten Steuerung. Schon deshalb wäre es angeraten, über neue Planungs- und Baufinanzierungsmodelle nachzudenken, mit denen privates und öffentliches Geld in einen sozial verträglichen, ressourcenschonenden und ökologisch korrekten Umbau der Städte gelenkt werden könnte.

Zwar mag es durchaus sein, dass in jüngster Zeit Investoren aufgeschlossener und zugewandter gegenüber dem komplexen Anforderungsprofil städtischer Umbauleistungen zeigen. Aber es kann sich ebenso gut um eine Art Strohfeuer handeln, um eine kurzfristige Bescheidenheit aufgrund der Krisenjahre. Investive, renditeorientierte Entscheidungen sind nicht nur irgendwelche Geldanlagen. Sondern sie manifestieren sich stets in realen Orten; sie entfalten Einfluss und Wirkung auf Stadtstruktur und Stadtbild.

Damit muss man sich schon deshalb auseinandersetzen, weil es zum harten Kern des Urbanen gehört. Wir müssen gleichsam den „common ground“ (David Chipperfield) der immobilen Lebensweltgestaltung neu abstecken. Aneignen, heimisch werden, Identität erzeugen: Das sind Desiderate, auf die sich nicht bloß eine zeitgemäße Stadtentwicklung qualitativ einlassen muss; sie gelten auch für den Immobilienmarkt – und seine Akteure.

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