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15. Januar 2013

Flughafen Frankfurt: Die Flughafenstadt

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Der Gebäudekomplex The Squaire beherbergt auf neun Etagen Büros, Hotels und Geschäfte.Foto: FRaport

Die Airport City ist eine eigene Stadt und in mancher Hinsicht erfolgreicher als die Frankfurter Innenstadt: Das Geschäft mit Büro- und Lagerflächen boomt, die Flughafen-Shops ziehen immer mehr Kunden an.

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Es gibt Kindergärten und Restaurants, Feuerwehr- und Polizeiwache, Hotels und Kasinos. Sogar eine kleine Kapelle inklusive Friedhof steht in der Flughafenstadt. Frankfurt Airport City nennt sich die Kommune, die in den vergangenen Jahren rund um die Start- und Landbahnen gewachsen ist. Etwa 79.000 Menschen arbeiten dort; damit hat die Flughafenstadt mehr Einwohner als Gießen – zumindest tagsüber.

Im Stadtteil Gateway Gardens ragen Kräne in die Wolken. Baumaschinen rumpeln, es riecht nach feuchtem Beton. Nur einen Steinwurf vom Terminal 2 entfernt entsteht das höchste Gebäude am Flughafen: 68 Meter soll der Bürokomplex Alpha Rotex bis Frühjahr haben – drei mehr als der neue Tower vor dem Rollfeld. Mitte kommenden Jahres wird DB Schenker ins Alpha Rotex einziehen – die Logistik-Tochter der Bahn bündelt dort das Management. Schräg gegenüber schult Condor Stewardessen und erstellt Flugpläne, außerdem prüfen dort die Berater von Schiff-Martini & Cie. die Bücher ihrer Kunden.

Großer Hotelstandort

Gateway Gardens Straßen sind nach bekannten Fliegern benannt: Eine erinnert an Antoine de Saint-Exupéry, eine an Bessie Coleman. Doch mit dem Fliegen hat das Quartier nur indirekt zu tun, vor allem Dienstleister, Gastronomen und Hoteliers sollen sich dort ansiedeln. Es gibt ein Meininger Hotel mit 168 Zimmern und ein Park Inn mit 209 Räumen. Und im Jahr 2014 will die Hotel-Gruppe Starwood am das erste Haus der Marke Element in Europa eröffnen. Schon heute sei die Frankfurt Airport City mit insgesamt 2900 Zimmern größter Hotelstandort unter den europäischen Airports, sagt Karl-Heinz Dietrich vom Flughafenbetreiber Fraport.

Die Airport City erstreckt sich auf einer Fläche von fast 25 Quadratkilometern. Für Immobilienentwickler ist das ein interessanter Markt. 35 Hektar Land stehen allein in Gateway Gardens zur Verfügung, darauf könnten Bauten mit insgesamt 700.000 Quadratmeter Geschossfläche hochgezogen werden. Knapp ein Drittel davon steht schon und ist vermarktet. Bis 2021 sollen alle Grundstücke verkauft oder vermietet sein, sagt Silke Neumann von der zuständigen Grundstücksgesellschaft. Bis dahin soll der Stadtteil auch eine S-Bahn-Station haben.

Entwickler kaufen ein

In der Branche gilt der Flughafen schon seit Jahren als Immobilienstandort der Zukunft. Vor allem Firmen, deren Mitarbeiter häufig ins Ausland fliegen müssen, haben die Airport City als alternativen Standort zur Innenstadt entdeckt. Zudem sind die Preise dort noch erschwinglich. Werden im Finanzdistrikt und im Westend Spitzenmieten von bis zu 35 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, so ist man in Gateway Gardens mit 21 Euro dabei.

Doch die Boomzeiten, als wild Bürotürme hochgezogen wurden, sind längst vorbei. „Heute wird nicht mehr ins Risiko gebaut“, sagt Daniel Steiner, von der Immobilientochter der Fraport. Nach den vergangenen Krisen sind Projektentwickler vorsichtig geworden. Zudem geben die Banken nur Kredit, wenn eine langfristige Vermietung garantiert ist. Das zeigt sich in der Leerstandsquote: Am relativ jungen Immobilienstandort Flughafen liegt sie laut Fraport bei vier Prozent; im Stadtgebiet bei 14 Prozent.

Geschäft mit Lagerflächen

Seit acht Jahren schiebt die Bankenmetropole Frankfurt einen gigantischen Leerstand vor sich her, weil in den vergangenen Jahren spekulativ gebaut wurde. Allein in den Jahren 2002 und 2003 entstanden knapp 1,2 Millionen Quadratmeter Bürofläche im Stadtgebiet, wobei oftmals kein einziger Raum vorvermietet war. Heute sind rund 2,1 Millionen Quadratmeter Büro-Fläche in der Bankenstadt nicht dauerhaft vermietet. Das entspricht einem Areal von 294 Fußballfeldern

15 Kilometer vom Finanzdistrikt entfernt werden nicht nur neue Bürohäuser gebaut. Auch das Geschäft mit Lagerflächen brummt am Flughafen. Südlich der Rollfelder haben Bagger gewaltige Erdmassen und Schutt zu einem riesigen Hügel aufgeschichtet. Von dessen Gipfel sieht man die frisch betonierten Vorfeldpositionen für das geplante dritte Terminal, das auf dem Gelände der früheren US-Airbase entstehen soll.

Boomende Fracht

Über das Terminal sollen künftig rund 25 Millionen Passagiere zusätzlich im Jahr abgefertigt werden. Das entspricht in etwa der Kapazität des gesamten geplanten Berliner Hauptstadtflughafens BER. Fraport lässt sich bislang nicht auf einen genauen Eröffnungstermin für das ursprünglich für 2016 angekündigte Terminal festlegen. „Wir planen nach Bedarf“, sagt ein Sprecher. Es komme darauf an, die zusätzlichen Kapazitäten zum richtigen Zeitpunkt zur Verfügung zu haben. Es sei möglich, die Bauphase zu strecken, sollte der Luftverkehr nicht so schnell wachsen wie erwartet.

Auf der anderen Seite des riesigen Erdhügels liegt die Cargo City, die boomende Frachtstadt des Flughafens. Dort haben sich auf einer Fläche von 150 Hektar rund 240 Firmen breitgemacht – darunter die Branchengrößen Dachser und Hermes, Lufthansa Cargo und Nippon Express, Kühne & Nagel. Zwar schwächelt das Frachtgeschäft zurzeit – die Branche leidet mit der Konjunktur. Dennoch ist die Nachfrage nach Immobilien ungebrochen.

Firmen erwarten Aufschwung

„Wir haben keine einzige freie Halle derzeit“, sagt Steiner. Die Logistikfirmen würden langfristig planen und bauen, und sie setzten schon auf den kommenden Aufschwung. Nicht zuletzt deshalb erweitert Fraport die Cargo City Süd um 27 Hektar Land. Mit zwei potenziellen Käufern sei man bereits in Verhandlung, sagt Steiner. Interessant ist die Frachtstadt wegen des hohen Aufkommens an Gütern und Post. Wer direkt an der Landebahn sitzt, sitzt an der Quelle. Und das hat seinen Preis: Liegen die Spitzenmieten bei Logistikflächen in Frankfurt bei sechs Euro, so kostet der Quadratmeter in der Cargo City bis zu zehn Euro im Monat.

„Manche sagen, Fliegen sei nur noch Nebensache“, sagt Fraport-Sprecher Christopher Holschier: „Doch das stimmt nicht.“ Ohne Fluggäste gäbe es die ganze Airport City nicht. Die meisten Passagiere indes sehen die wachsende Fracht- und Bürostadt nur aus der Vogelperspektive. Mehr als die Hälfte aller Fluggäste nutzen den Frankfurter Flughafen nur zum Umsteigen – und bleiben im Zentrum der Airport City. Und das wird immer schicker, immer glamouröser.

Längst ist die Flughafenstadt auch Einkaufsstadt. 142 Läden, 26 Duty-free-Shops sowie 71 Restaurants und Bars gibt es in den beiden Terminals. „Vom Anzug bis zur Zeitung gibt es alles zu kaufen“, sagt Ute Pohl. Sie leitet das Einzelhandelsgeschäft am Flughafen. Das entwickelt sich zum Gewinnbringer, weil Fraport beim Verkauf von Parfüm, Schnaps und Zigaretten kräftig mitverdient, sie ist direkt am Umsatz der Läden beteiligt. Schon deshalb sei es wichtig, gefragte Marken in die Läden zu holen, sagt Pohl. Fraport kann wählerisch sein – die Nachfrage nach Flächen ist größer als das Angebot.

Steigender Handelsgewinn

Mit Inbetriebnahme des neuen Flugsteigs A-Plus im Herbst vergrößerte sich das Shopping-Areal um ein Drittel auf mehr als 41000 Quadratmeter. Folge: Der Handelsgewinn pro Passagier stieg zuletzt um zwei Prozent auf 3,12 Euro – Tendenz steigend. Mittelfristig will Fraport diesen Wert auf vier Euro pro Fluggast hoch schrauben.

Dick im Geschäft ist die Hamburger Firma Heinemann. Sie betreibt mit 880 Beschäftigen mehr als 20 Duty-free-Shops in Frankfurt. Lukrativ sei der größte deutsche Umsteigeflughafen vor allem wegen des hohen Anteils an internationalen Gästen, sagt Geschäftsführer Johannes Sammann. Vor allem gut betuchte Passagiere aus China und Russland kaufen in den Flughafen-Shops.

An 365 Tagen sind die Läden von drei Uhr morgens bis 22.30 Uhr abends geöffnet. Und so ist die Airport City zwar eine pulsierende Stadt, aber keine, die niemals schläft. Das Nachflugverbot erzwingt Ruhe – zumindest für ein paar Stunden.

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