Baufinanzierung: „Die Situation ist sehr günstig“

Die Zinsen sind historisch niedrig. Baudarlehen entsprechend günstig wie nie zuvor. Da überlegt so mancher, ob er jetzt bauen oder eine fertige Immobilie erwerben soll. Doch wie sieht die richtige Finanzierung aus? Fragen zur Baufinanzierung beantworteten bei einer Telefonaktion der Frankfurter Rundschau mit dem Bundesverband deutscher Banken Kerstin Altendorf, Katja Hommel und Oliver Lang sowie Jörg Sahr von Stiftung Warentest. Wir veröffentlichen eine Auswahl der Fragen und Antworten.

Wovon hängt der Zins bei einem Baudarlehen ab?

Zunächst einmal von der aktuellen Situation an den Kapitalmärkten. Die ist derzeit sehr günstig. Dann von der persönlichen Bonität und der Höhe des notwendigen Kredits. So ist der Zins bei einer 100-Prozent-Finanzierung höher als bei einer Finanzierung von 60 Prozent des Wertes der Immobilie. Auch die Zinsbindungsfrist spielt eine Rolle: Je länger der Zins festgeschrieben wird, desto höher ist er in der Regel.

Ist es sinnvoll, den Hypothekenzins jetzt länger als zehn Jahre festzuschreiben?

Wenn Sie eine sichere Kalkulationsbasis für lange Zeit haben möchten, sollten Sie das jetzt tun. Denn der Hypothekenzins ist weit unter seinem langjährigen Durchschnitt. Vor zehn Jahren lag der Hypothekenzins bei zehnjähriger Festschreibung bei über sechs Prozent. Heute ist er nur noch etwa halb so hoch.

Kann ich mir jetzt die günstigen Zinskonditionen sichern für ein Darlehen, das in zwei Jahren ausläuft?

Ja, sprechen Sie mit der Bank über ein Forward-Darlehen. Damit können Sie sich den aktuellen Zins sichern. Die Bank berechnet dafür einen Zuschlag, der umso höher ist, je länger die Vorlaufzeit ist.

Ich habe im Juni ein Forward-Darlehen abgeschlossen mit einem Zins von 4,6 Prozent, das Ende 2012 ausgezahlt wird. Jetzt sind die Zinsen niedriger. Komme ich aus dem Vertrag wieder raus?
Nein. Beim Forward-Darlehen ist nicht nur die Bank, sondern auch der Kreditnehmer an den vereinbarten Zins gebunden.

Wir haben ein Hypothekendarlehen mit 20 Jahren Zinsfestschreibung abgeschlossen. Können wir da früher kündigen?

Ja, denn bei Zinsfestschreibungen von mehr als zehn Jahren hat der Schuldner ein Kündigungsrecht, sobald zehn Jahre nach der Auszahlung vergangen sind. Sie können also das Darlehen nach zehn Jahren jederzeit mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an. Die Bank bleibt dagegen an die gesamte Laufzeit gebunden.

Mit welchen Kosten muss ich rechnen, wenn ich meinen Anschlusskredit bei einer neuen Bank abschließe?

Für die Abtretung der Grundschuld an die neue Bank fallen Notar- und Grundbuchgebühren an. In der Regel sind das nicht mehr als 0,3 Prozent der Kreditsumme. Es gibt auch Banken, die neuen Kunden diese Kosten erstatten.

Ich bin Beamtin, verdiene netto 3000 Euro im Monat, und möchte eine Eigentumswohnung für 180.000 bis 200.000 Euro kaufen. Derzeit zahle ich 550 Euro Kaltmiete. Ich habe kein Eigenkapital. Ist eine Vollfinanzierung möglich?

Grundsätzlich sollte eine Vollfinanzierung möglich sein, doch das hängt vom Einzelfall ab. Sie müssen jedenfalls mit einer höheren Belastung rechnen als derzeit, das heißt je nach Zins und Tilgung mit wenigstens etwa 700 Euro monatlich. Dabei dürfen Sie auch nicht die Nebenkosten vergessen, die bei einem Kauf für Notar, Makler und Grunderwerbsteuer anfallen. Gehen Sie einmal zu Ihrer Hausbank und lassen Sie sich eine mögliche Finanzierung vorrechnen. Holen Sie sich weitere Angebote anderer Banken ein, um vergleichen zu können.

Wir haben ein Grundstück im Wert von 130.000 Euro und wollen ein Haus darauf für 200.000 Euro bauen. Unser Nettoeinkommen beträgt 6000 Euro. Wie hoch soll die Rate sein? Und wo liegt der Zins?

Die Rate sollten Sie im Gespräch mit dem Bankberater festlegen. Bei ihrem Einkommen sollte das kein Problem sein. Beim Zins sollte eine „3“ vor dem Komma stehen. Und nehmen Sie eine hohe Tilgungsrate.

Ich bin Anfang 50 und möchte Wohneigentum anschaffen. Mit welcher monatlichen Rente bei Rentenbeginn sollte ich rechnen?

Um die Finanzierung auf sichere Beine zu stellen, sollten Sie vorsichtig kalkulieren und im Zweifel lieber den niedrigeren Wert der Rentenberechnung zugrunde legen.

Reicht es ein Baudarlehen mit einem Prozent zu tilgen?

Wenn Sie es einrichten können, sollten Sie einen höheren Tilgungssatz nehmen. Denn bei den aktuell sehr niedrigen Zinsen benötigen Sie sonst über 40 Jahre, bis das Darlehen getilgt ist. Entscheiden Sie sich stattdessen für eine Anfangstilgung von drei Prozent, so sind Sie bereits nach gut 20 Jahren schuldenfrei. Gleichzeitig würden Sie dabei erhebliche Zinskosten sparen.

Wir haben ein Darlehen von 100.000 Euro, das läuft seit einem Jahr, insgesamt beträgt die Laufzeit zehn Jahre. Nun haben wir unerwartet aus einem Wohnungsverkauf Geld bekommen. Wir würden das Darlehen gerne ablösen. Die Bank sagt nein. Können wir darauf bestehen?

Nein. Vertrag ist Vertrag. Nur wenn Sie zum Beispiel das Haus, das Sie finanzieren, verkaufen, können Sie Ihr Darlehen ablösen, und das auch nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Für deren Berechnung gibt es eine höchstrichterlich vorgeschriebene Formel, an die sich die Banken auch halten müssen.

Kann ich meinen Bausparvertrag auf den Sohn oder die Tochter übertragen?

Ja, das ist möglich. Das zinsfeste Bauspardarlehen können Sie an eines der Kinder weitergeben. Die Übertragung an einen Dritten liegt zwar im Ermessen der Bausparkasse, die stimmt jedoch in der Regel zu, wenn der Vertrag auf einen Angehörigen weitergegeben werden soll.

Ich möchte eine Immobilie kaufen, die Kinder sollen Eigentümer werden und ich will alleiniger Darlehensnehmer werden. Geht das?

Das ist grundsätzlich möglich. Allerdings müssen die Kinder als Sicherungsgeber einer Grundschuldeintragung auf der Immobilie zustimmen.

Lohnt sich eine Finanzierung mit einem Riester-Darlehen?

In der Regel lohnt sich eine Riester-Finanzierung, wenn Sie Anspruch auf die Riester-Förderung haben. Voraussetzung ist, dass der Riester-Kredit nicht oder nicht viel teurer ist als ein normales Darlehen. Außerdem gibt es die Wohnriesterförderung nur für den Bau oder den Kauf einer selbst genutzten Immobilie.

Ich möchte bei meinem Haus Modernisierungsmaßnahmen durchführen, die Heizung komplett sanieren und die Fenster erneuern. Kann ich zinsgünstige Mittel dafür bekommen?

Es gibt diverse KfW-Programme. Dabei sind die Rahmenbedingungen sehr unterschiedlich. Sie können sich im Internet unter www.kfw.de informieren. In der Regel sind diese Mittel über die Hausbank beziehungsweise die bereits finanzierende Bank zu beantragen.

Notiert von Bernd Salzmann