Berliner Wohnungsunternehmen: Heuschrecken machen Kasse

Berlin. Das größte Berliner Wohnungsunternehmen GSW mit seinen rund 67.000 Unterkünften wird an der Börse versilbert. Die US-Finanzinvestoren Cerberus und Whitehall, ein Ableger von Goldman Sachs, wollen vorzeitig Kasse machen. Der klamme rot-rote Senat hat die Pläne abgesegnet - obwohl verschärfter Renditedruck und weitere Mieterhöhungen drohen.

Erstmals bestätigte die GSW am Freitag die Börsenpläne. Die Aktien sollen demnach im zweiten Quartal in Frankfurt am Main und Berlin von der Deutschen Bank und Goldman Sachs im Regulierten Markt platziert werden. Ob die Finanzinvestoren ganz aussteigen, sei noch unklar, heißt es auf Nachfrage knapp.

Es könnte der größte Börsengang einer Immobilienfirma seit Jahren werden. Die GSW ist rund 900 Millionen Euro wert und besitzt 49.700 eigene Wohnungen mit 3,1 Millionen Quadratmeter Wohnfläche. Weitere 17.000 Bleiben werden für andere Eigentümer verwaltet. Der Wert der Immobilien wurde Ende 2009 laut GSW auf 2,6 Milliarden Euro taxiert.

Den Konzern belasten aber 1,7 Milliarden Euro hohe Schulden. Seit dem Einstieg der Amerikaner vor sechs Jahren haben sie sich um 100 Millionen erhöht. Damals bekamen die Finanzinvestoren vom Land Berlin für 405 Millionen Euro den Zuschlag für die GSW.

Auf Profit getrimmt

Das Unternehmen wurde in den 20er Jahren als Gemeinnützige Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft gegründet. Inzwischen ist daraus eine Aktiengesellschaft mit 630 Beschäftigten geworden. Die Finanzinvestoren haben in kurzer Zeit einen rigiden, auf Profit konzentrierten Kurs bei dem vormals kommunalen Unternehmen durchgesetzt.

Die Privatisierung von Wohnungsunternehmen ist in der Mieterstadt Berlin seit langem politisch heftig umstritten. Die Regierung von SPD und Linkspartei unter dem Regierenden Bürgermeister Klaus Wowereit hat trotz großer Finanznot weitere Verkäufe auf Eis gelegt.

Der frühere Finanzsenator Thilo Sarrazin (SPD), inzwischen Bundesbank-Vorstand, setzte zuvor durch, dass die hoch verschuldete Hauptstadt neben der GSW mit der Gehag ein weiteres großes Mietwohnungsunternehmen versilberte. Das stieß auf massive Kritik von Mieter- und Sozialverbänden, klassische Klientel der beiden Regierungsparteien.

Im Bieterverfahren für die GSW kam ausgerechnet Cerberus zum Zug - eine Fondsverwaltung, die nach dem Höllenhund aus der griechischen Mythologie benannt ist. Der New Yorker Finanzjongleur Stephen Feinberg fand den Namen offenbar passend, als er in jungen Jahren sein Imperium gründete.

Solchen Finanzinvestoren eilte schon damals ein schlechter Ruf voraus. Der damalige SPD-Chef Franz Müntefering nannte sie Heuschrecken, die Firmen aussaugen und dann weiterziehen. Seine Berliner Parteikollegen sahen das offenbar weniger dramatisch und erteilten den Höllenhunden den Zuschlag.

Bewohner befürchten, verdrängt zu werden

Damals vereinbarte man, dass die neuen Eigentümer wenigstens zehn Jahre die Mehrheit behalten. Im Privatisierungsvertrag wurde zudem ein umfangreicher Mieterschutz bis 2014 festgeschrieben. Doch viele Schutzregeln sieht der Berliner Mieterbund inzwischen ausgehöhlt. Denn bei Weiterverkäufen und Neuvermietungen von Wohnungen gelten viele Klauseln allenfalls noch eingeschränkt oder gar nicht mehr.

Auch die zehnjährige Haltefrist für die Aktienmehrheit ist nun Makulatur. Die US-Eigentümer wollen noch schneller Geld sehen. Die Finanzkrise hat Fonds und Banken massiv erschüttert, viele brauchen Bares. Cerberus agierte zudem zuletzt mit wenig Erfolg - dabei saßen politische Schwergewichte in der Chefetage - wie John Snow, Ex-US-Finanzminister unter George W. Bush, und Ex-US-Vizepräsident Dan Quayle.

So übernahm die Fondsgesellschaft, die bisher rund 25 Milliarden Euro von Anlegern in rund 300 Firmen weltweit steckte, von Daimler den maroden Autobauer Chrysler. Trotzdem musste der Konzern in den Vereinigten Staaten Gläubigerschutz suchen und vom Staat gerettet werden. Der Kauf von GMAC, der Finanzsparte von General Motors, endete in einem ähnlichen Desaster.

Auch das Kalkül, aus der GSW eine Renditemaschine zu machen, ist nicht aufgegangen. Mieten und Immobilienpreise an der Spree sind immer noch weit vom hohen Niveau anderer Großstädte in Europa wie zum Beispiel London entfernt. Dort platzte allerdings inzwischen die Immobilienblase.

Allerdings schreibt die GSW, die bei der Cerberus-Übernahme noch Verluste auswies, schwarze Zahlen. Allein 2009 blieben fast 172 Millionen Euro Überschuss übrig, nach 108 und 72 Millionen in den Vorjahren. Erreicht wurde dies vor allem durch den Verkauf von Immobilien. Seit der Übernahme versilberte die GSW bereits 18.000 Wohnungen, also gut ein Viertel des einstigen Bestands.

Beim Weiterverkauf kamen zumeist andere Wohnungsfirmen zum Zug. Die Paketverkäufe rechneten sich auch bei niedrigeren Preisen. Denn bei der Übernahme zahlte Cerberus ans Land nicht mal 500 Euro pro Quadratmeter, wie ein Sprecher bestätigt.

Den Mietern werden ihre Bleiben für mehr als das Doppelte angeboten. Es kaufen nur wenige. Kein Wunder: Ein großer Teil der Bewohner ist älter als 60 Jahre, fast ein Drittel lebt in Sozialwohnungen. Für diese Klientel ist Wohneigentum kein Thema - sie muss viel mehr fürchten, aus Stadtvierteln mit steigenden Mieten verdrängt zu werden.

Neue Besitzer können Mieten erhöhen

Das deutsche Mietrecht schützt die Bewohner zwar auch bei Wohnungsverkäufen vor Kündigungen. Aber Mieterhöhungen und teure Modernisierungen können die neuen Besitzer durchdrücken. Und das ist in Wohnblöcken, die von der GSW weiterverkauft wurden, eher die Regel als die Ausnahme.

Auch die GSW selbst dreht kräftig an der Mietschraube. Lagen die Kaltmieten im Bestand bei der Übernahme 2004 bei bescheidenen vier Euro je Quadratmeter, waren es vier Jahre später schon fast 18 Prozent mehr. Überziehen kann aber auch die GSW nicht: Angesichts von rund 70.000 leeren Wohnungen in der Stadt gibt es für Berliner noch Alternativen.

Mieter- und Sozialverbände sehen den Börsengang sehr kritisch und fürchten, dass der Renditedruck auf die GSW-Immobilien noch zunimmt. Denn ob und wie der Mieterschutz über 2014 hinaus verlängert wird, ist unklar. Auch den Kauf einer Sperrminorität von 25 Prozent an der GSW, der mindestens 200 Millionen Euro kosten würde, lehnt der rot-rote Senat ab.

Stattdessen kassiert das Land lieber mit. Die US-Eigentümer zahlen der Hauptstadt 30 Millionen Euro für die Erlaubnis, mehr als die Hälfte der GSW-Anteile schon nach sechs und nicht erst nach zehn Jahren an der Börse versilbern zu können. Die Amerikaner haben die Lust auf deutsche Wohnungen offenbar recht schnell verloren.