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09. Januar 2014

BGH-Urteil zu Airbnb & Co.: Untervermieten an Touristen wird schwieriger

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Wer in einer Privatwohnung unterkommt, zahlt oft weniger als im Hotel – und wohnt manchmal auch komfortabler.  Foto: imago stock&people

Das Untervermieten einer Wohnung an Urlauber wird für Mieter nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofes schwieriger. Wie begründen die Richter das Urteil?

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Das Untervermieten einer Wohnung an Urlauber wird für Mieter nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofes schwieriger. Wie begründen die Richter das Urteil?

Karlsuhe –  

Wer als Mieter seine Wohnung an Touristen untervermietet, riskiert unter Umständen die Kündigung. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am Mittwoch in letzter Instanz entschieden, dass die allgemeine Genehmigung zur Untervermietung keine Überlassung der Räume an Touristen umfasst.

Durch das rechtskräftige Urteil muss jetzt ein Mieter in Berlin die Kündigung seiner Wohnung befürchten. Das Urteil hat aber bundesweit Bedeutung, denn die Untervermietung von Räumen an Touristen oder Messebesucher ist inzwischen ein florierendes Geschäftsmodell nicht nur in Berlin, sondern auch in anderen Groß- und Messestädten, sowie in bekannten Weinregionen.

Im konkreten Fall hatte der Hauptmieter 2003 eine rund 43 Quadratmeter große Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin gemietet. Der Mietpreis betrug ursprünglich 307 Euro. Fünf Jahre später erbat und erhielt der Hauptmieter von der damaligen Vermieterin die Genehmigung zur Untervermietung. Er brauche seine Wohnung nur jedes zweite Wochenende zum Besuch seiner Tochter, deshalb wolle er die Räume „zeitweise untervermieten“, so die Begründung.

Die Vermieterin genehmigte 2008 die Untervermietung „ohne vorherige Überprüfung“ der Personen. 2011 wurde die Wohnung verkauft. Der neue Eigentümer erfuhr, dass der Hauptmieter die Wohnung für Touristen im Internet inserierte. Pro Tag verlangte er 35 Euro für eine Person. Bei Maximalbelegung mit vier Personen kostete die Wohnung 80 Euro am Tag. Der Vermieter erhielt für die Genehmigung der Untervermietung 13 Euro pro Monat

Im Mai 2011 mahnte der neue Vermieter den Hauptmieter ab, und drohte Kündigung an. Der Hauptmieter erwiderte, die Vermietung an Touristen sei vom Recht auf Untervermietung erfasst. Deshalb betrachtete der Hauptmieter die Abmahnung als gegenstandslos. Es erschienen weiter Anzeigen im Internet. Daraufhin kündigte der Vermieter und klagte auf Räumung der Wohnung. Der Mieter behauptet allerdings, dass er nach Abmahnung seine Anzeigen gelöscht habe und sie ohne sein Zutun weiter erschienen.

Keine "gewöhnliche" Untervermietung

Die folgenden Gerichtsurteile fielen unterschiedlich aus. Das Amtsgericht Berlin-Tempelhof gab der Räumungsklage des Vermieters statt; das Landgericht Berlin hielt dagegen den Mieter für berechtigt, an Touristen unterzuvermieten.

Auf die Revision des Vermieters hatte der BGH als oberste Instanz für das Mietrecht das letzte Wort. Der Vorsitzende Richter Wolfgang Ball sagte in der mündlichen Verhandlung am Dienstag: „Eine gewöhnliche Untervermietung sieht anders aus“. Man verstehe darunter die entgeltliche Überlassung einzelner Räume an eine Person, und zwar „für längere Zeit.“

So fiel dann auch einige Stunden später der Urteilsspruch aus: Der Mieter war nicht zur Untervermietung an Touristen berechtigt. Denn die Erlaubnis zur Untervermietung umfasse nicht das Recht auf Touristenvermietung. Nur wenn der Vermieter ausdrücklich auch Touristenvermietungen gestatte, gelte etwas anders. Dafür spreche im konkreten Fall aber nichts, denn die ursprüngliche Vermieterin hatte 2008 geschrieben, dass die Untermieter Postvollmacht erhalten sollen. „Eine Bevollmächtigung von Touristen würde sich kaum durchführen lasen“, so Richter Ball.

Der Fall wurde an das Landgericht Berlin zurückverwiesen, weil laut Mieter nach der Abmahnung die Touristenvermietungen sofort beendet wurden. Die Internet-Anzeigen seien trotz Löschung weiter erschienen. Ob das zutrifft, muss das Berliner Gericht nun klären. Nur bei einem rechtzeitigen Stopp der Anzeigen kann die Kündigung noch unwirksam sein. Mit Touristenvermietungen ist aber in jedem Falle Schluss. (Aktenzeichen: VIII ZR 210/13)

Die Entscheidung geht weit über den Einzelfall hinaus. Nicht nur in Berlin vermieten viele Wohnungsmieter ihre Wohnungen an Touristen. Das ursprünglich aus Kalifornien stammende Internetportal Airbnb, seit 2008 auch als deutsche GmbH vertreten, bewirbt Touristen-Wohnungen und Zimmer in 34 000 Städten in 192 Ländern – Deutschland ist gut vertreten. Viele Mieter und Eigentümer bessern so ihre Einkünfte auf. Das Geschäftsmodell wird nach dem BGH-Urteil für Mieter höchst riskant.

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