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30. April 2012

Das Märchen vom Betongold

 Von Sebastian Wolff
 

Offene Immobilienfonds waren einst sicher wie Tagesgeld. Heute sind sie hochriskant

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Millionen Kleinanleger haben ihr Geld in offenen Immobilienfonds angelegt. Doch die Fonds stecken in einer tiefen Krise. Mittlerweile scheint sogar der Fortbestand der gesamten Anlageklasse gefährdet, die ein gigantisches Vermögen von 85 Milliarden Euro verwaltet.

Selbst Fonds der Branchengrößen Allianz und Deutsche Bank sind inzwischen betroffen. So hat die Allianz kürzlichen ihren Fonds Flexi Immo, in den zuletzt noch rund 170 Millionen Euro investiert waren, eingefroren. Das bedeutet: Anleger können kein Geld mehr abziehen. Anfang des Monats hatte bereits die Deutsche-Bank-Tochter DWS ihren Immobilien-Dachfonds Immoflex Vermögensmandat für Mittelabzüge gesperrt. Der DWS-Dachfonds hat ebenfalls stark in offene Immobilienfonds investiert.

Ein anderer großer Immobilienfonds, der bereits seit längerer Zeit keine Anteile von Anlegern zurücknimmt, versucht jetzt einen ungewöhnlichen Befreiungsschlag: Die Fondsgesellschaft SEB hat die Anleger ihres sechs Milliarden Euro schweren Immoinvest gebeten, selbst zu entscheiden, ob ihr Fonds weiterbestehen oder ob er komplett aufgelöst werden soll. Seit Mai 2010 ist der Fonds bereits eingefroren.

Investoren im Dilemma

Am kommenden Montag, den 7. Mai, ist nun der Tag der Entscheidung für den SEB Immoinvest: Nur an diesem einen Tag wird der Fonds wieder geöffnet und nimmt Anteile zurück – allerdings nur probeweise. Denn falls die Rückgabewünsche die verfügbaren baren Mittel des Fonds übersteigen, wird kein einziger Anleger bedient. Stattdessen wird dann der Fonds aufgelöst: Nach und nach werden in diesem Fall alle Immobilien verkauft und mit den Erlösen die Anleger ausbezahlt. Doch dabei drohen den Anlegern hohe Verluste. Denn erfahrungsgemäß lassen sich durch solche Notverkäufe von Immobilien keine optimalen Preise erzielen.

Fast schon flehentlich liest sich der Appell der Fondsgesellschaft an die Anleger: „Die Chance zur Weiterentwicklung des Fonds besteht somit einzig und allein in Ihrer Entscheidung, von der Möglichkeit, Ihre Anteile zu verkaufen, keinen Gebrauch zu machen.“

Der SEB Immoinvest ist nicht der einzige Immobilienfonds in Notlage. Sechs andere sind derzeit ebenfalls eingefroren, weitere sechs haben bereits das Handtuch geworfen und werden aufgelöst. Anleger kommen bei diesen Fonds derzeit nur an ihr Geld, wenn sie ihre Anteile über die Börse verkaufen. Doch dort müssen sie momentan Abschläge von 30 Prozent und mehr zum offiziellen Preis der Fondsgesellschaften in Kauf nehmen.

All das ist eine Folge der Finanzkrise: Weil viele Großinvestoren mit anderen Anlagen viel Geld verloren hatten, verkauften sie in großem Stil Anteile von offenen Immobilienfonds, um wieder flüssig zu werden. Mit dieser Flut von Verkaufsaufträgen kamen die Fonds aber nicht klar. Denn das Geld ist ja in Immobilien investiert, die sich nicht von heute auf morgen verkaufen lassen.

Es klingt paradox, aber die Immobilienfonds wurden auf diese Weise genau deshalb ein Opfer der Finanzkrise, weil sie sich zuvor als krisensicher erwiesen hatten. Zahlreiche Immobilienfonds mussten nämlich aufgrund der massiven Rückgabewünsche die Reißleine ziehen und die Rücknahme von Anteilen aussetzen. Das dürfen sie allerdings nur für maximal zwei Jahre am Stück tun. Dann müssen sie entweder wieder öffnen oder sie werden abgewickelt.

Der SEB Immoinvest versucht mit seinem ungewöhnlichen Schritt nun einen Mittelweg: Geht die Sache am 7. Mai gut und fordern nur wenige Anleger ihr Geld zurück, kann der Fonds weitermachen. Ansonsten muss er aufgelöst werden. Die Anleger des Fonds befinden sich damit in einem schweren Dilemma: Aus Sicht jedes einzelnen erscheint es sinnvoll, Anteile zurückzugeben. Für die Gesamtheit der Anleger wäre es aber besser, wenn möglichst viele investiert blieben. Die Frage ist also, ob sich die Masse der Anleger solidarisch verhalten wird, um den Fonds zu retten.

Falls alle Rückgabewünsche bedient werden können, sollen die Anleger künftig bis auf weiteres nur noch jährlich über ihre Anteile verfügen können. Bevor der Fonds auf Eis gelegt wurde, kamen die Investoren täglich an ihr Geld. Die Umstellung verschaffe in der augenblicklichen Situation „genau jene Handlungsspielräume, die zu einer erfolgreichen Weiterführung des Fonds im Sinne seiner Anteilinhaber benötigt werden“, erklärte die Fondsmanagerin des SEB-Immoinvest, Barbara Knoflach. „Wir glauben, dass wir hier Pionierarbeit leisten für zukünftige Fälle – wenn es denn gelingt“, ergänzte die Fondsmanagerin.

Chance für Risikofreudige

Auch der ebenfalls rund sechs Milliarden Euro schwere, ähnlich große Fonds CS Euroreal muss in den nächsten Tagen entscheiden, ob er wieder aufmacht oder endgültig dicht macht. Bislang lässt sich der Fonds nicht in die Karten schauen, ob er ähnlich vorgehen will wie der SEB-Fonds: „Kein Kommentar“, sagte dazu ein Sprecher auf Anfrage der Berliner Zeitung. Sowohl der SEB als auch der CS Euroreal versuchten zuletzt verzweifelt, mit Verkäufen von Immobilien ihre Barmittel zu erhöhen. Dem SEB-Fonds gehört unter anderem ein großes Areal am Potsdamer Platz in Berlin, das insgesamt mit mehr als einer Milliarde Euro in den Büchern steht.

Aktuell stecken dem Branchenverband BVI zufolge knapp 24 Milliarden Euro in offenen Immobilienfonds fest, die eingefroren sind oder deren Auflösung schon beschossen ist. Sollte der SEB Immoinvest fortbestehen, werden die Anleger eine Abwertung ihrer Anteile um fünf Prozent hinnehmen müssen. Grund ist, dass die Fondsgesellschaft den Wert einiger Objekte – unter anderem die am Potsdamer Platz – nach unten korrigiert hat. Künftig sollen die Anleger des Fonds nur noch einmal im Jahr im März ihre Anteile zurückgeben können, damit die Fondsgesellschaft mögliche Abflüsse besser koordinieren kann.

Für risikofreudige Anleger indes bietet sich durch die derzeitige außergewöhnliche Situation eine Chance auf schnelle Gewinne: Sie können die eingefrorenen Fonds billig über die Börse kaufen und darauf spekulieren, dass die Krise überwunden wird. Geht die Rechnung auf, dürften die Börsenkurse dieser Fonds schnell wieder steigen.

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