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24. September 2012

Hauskauf: Die Gelegenheit ist günstig

Geld für eine Eigentumswohnung übrig? Im Moment sind die Preise für Immobilien relativ niedrig. Foto: dpa

Wer damit liebäugelt sich eine Immobilie zu kaufen, könnte dies in der nächsten Zeit tun: Im Moment sind die Zinsen niedrig und die Preise moderat. Wichtige Hilfe beim Kostenvergleich kann dabei die Datenbank der Zeitschrift Finanztest geben.

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Wenn Stuttgarter oder Münchener nach Berlin ziehen und dort eine neue Bleibe suchen, reiben sie sich oft die Augen: In der Hauptstadt kosten Häuser und Wohnungen 30 Prozent bis 50 Prozent weniger. Schnäppchen sind sie trotzdem nicht. Die Zeitschrift Finanztest zeigt mit Hilfe einer einzigartigen Datenbank, was Häuser und Wohnung wirklich kosten – und mit welcher Monatsrate Käufer rechnen müssen. Interessantes Ergebnis: Die Ausstattung einer Immobilie ist für den Preis genauso wichtig wie ihre Lage. Kaufinteressenten sollten sich davor hüten, gewohnte Preise als Maßstab zu nehmen. Sonst riskieren sie, Mondpreisen aufzusitzen, statt ein Schnäppchen zu machen. Wo Immobilien günstig sind, sind sie auch weniger wert. Das zeigt sich spätestens beim Wiederverkauf. Um Angebote richtig einschätzen zu können, benötigen Käufer einen detaillierten Überblick über die Preise, die vor Ort für Immobilien in den von ihnen bevorzugten Lagen gezahlt werden. Eine gute Orientierung bietet die Immobilienpreisdatenbank des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Seit 2003 hat der Verband darin mehr als 600.000 Immobilienkäufe ausgewertet. Die Datenbank ist in Deutschland einzigartig. Sie enthält Preise, die Käufer für Häuser und Wohnungen tatsächlich bezahlt haben. Lage und Ausstattung werden von Banksachverständigen in einem bundesweit einheitlichen Verfahren detailliert erfasst und bewertet.

Der aktuelle Finanztest zeigt in seinen Übersichten das Preisniveau für alle Kreise und kreisfreien Städte in Deutschland und detaillierte Haus- und Wohnungspreise für 21 Städte.

Nicht nur die Lage zählt

„Lage, Lage, Lage“ –  das sind einem gängigen Maklerspruch zufolge die drei wichtigsten Kriterien beim Immobilienkauf. Doch Bauqualität und Wohnkomfort der eigenen vier Wände haben für Käufer oft den gleichen Stellenwert. Käufer achten auf eine solide Bausubstanz, einen praktischen Zuschnitt der Wohnräume, geräumige Bäder, eine moderne Haustechnik und geringe Energiekosten. Und sie sind bereit, dafür zu zahlen.

Hochwertig ausgestattete Wohnungen sind bei gleicher Lage meist 20 bis 50 Prozent teurer als Wohnungen mit einfachem Standard. Besonders hoch ist die Spanne in Berlin: Eine Eigentumswohnung in guter Lage kostet hier zwischen 1725 und 2610 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche – je nach Ausstattung. Die Lage innerhalb einer Stadt ist natürlich immer noch enorm wichtig. Lärm und Abgase, fehlende Einkaufsmöglichkeiten, hässliche Betonklötze im Umfeld oder der Ruf als Drogenkiez sind Preiskiller. Begehrt sind Häuser und Wohnungen in Gebieten mit aufgelockerter Bebauung, ansprechenden Fassaden, viel Grün und trotzdem schneller Verbindung in die Innenstadt. Eine gute Lage zeichnet sich außerdem durch Geschäfte, Ärzte, soziale und kulturelle Einrichtungen aus. Für solche Vorzüge müssen die Käufer tief in die Tasche greifen. Einfamilienhäuser in sehr guten Lagen kosten im Schnitt 20 Prozent mehr als Häuser in mittleren Lagen. Bei Eigentumswohnungen liegt der Zuschlag für die Toplagen im Schnitt sogar bei 30 Prozent.

Großes Preisgefälle

Ob sich jemand überhaupt eine Immobilie leisten kann, hängt stark davon ab, wo er in Deutschland kaufen will. Für das gleiche Geld, das eine Familie in München aufbringen muss, könnten sich in Magdeburg drei Familien den Traum vom Eigenheim erfüllen. Einfamilienhäuser sind im nördlichen Teil der Republik meist für weniger als 1500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu haben. In Teilen Baden-Württembergs und Bayerns müssen Käufer für Häuser gleicher Qualität mehr als das Doppelte aufbringen. Fast überall niedrig ist das Preisniveau im Osten. Ausnahmen mit gehobeneren Preisen vor allem für Eigentumswohnungen sind Berlin mit Teilen des Umlands, die Ostseeküste, Dresden und auch Jena. Am teuersten sind Immobilien in den wirtschaftlich starken Ballungsräumen. In Hamburg, Stuttgart, Frankfurt am Main und Freiburg müssen Käufer schon für Wohnungen mittlerer Lage und Ausstattung mit einem Quadratmeterpreis um 2500 Euro rechnen.

Überblick: Mit welcher Kreditrate muss man in welcher Stadt pro Monat rechnen.
Überblick: Mit welcher Kreditrate muss man in welcher Stadt pro Monat rechnen.

München bestätigt den Ruf als teuerstes Pflaster Deutschlands: Ein 140 Quadratmeter großes Haus auf kleinem Grundstück kostet hier in guter Lage 600.000 bis über 700.000 Euro. Dazu kommen mehr als 50.000 Euro für Makler, Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren.Finanztest hat berechnet, wie stark die regionalen Preise auf die Kreditraten durchschlagen. Die Rate muss sich der Käufer Monat für Monat leisten können.

Ab 500 Euro Monatsrate

Ein Kaufinteressent sucht zum Beispiel über einen Makler eine gut ausgestattete 80-Quadratmeter-Wohnung in guter Lage. 50.000 Euro kann er mit Eigenkapital bezahlen.

Den Rest finanziert er per Kredit zu marktüblichen Konditionen mit einer Tilgung von 1,5 Prozent. Sucht er die Wohnung in Berlin, muss er für die Finanzierung des Kaufpreises samt Nebenkosten derzeit mit einer Monatsrate von rund 840 Euro rechnen. In Bremen oder Leipzig könnte er so eine Wohnung mit ungefähr 500 Euro im Monat finanzieren. Köln liegt mit einer Kreditrate von rund 770 Euro im bundesweiten Mittelfeld. In München müsste er dagegen mehr als 1600 Euro an die Bank zahlen.

Das Hausgeld für die laufenden Bewirtschaftungskosten kommt jeweils noch dazu.

So eine Rechnung kann jeder leicht für seinen eigenen Immobilienkauf aufmachen. (fdt)

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