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24. Januar 2013

Immobilienfonds: Magere Ausschüttungen für Anleger

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Die Abwicklung offener Immobilienfonds läuft schleppend. Die Auszahlungen fallen geringer aus als erhofft, weil die Problemfonds zum Teil selbst Perlen unter Wert verkaufen müssen.

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Berlin –  

Anleger des Degi Europa dürften auf die Nachricht gewartet haben: Die Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft überweist im Januar wieder Geld an die Investoren des in Auflösung befindlichen Fonds. Pro Anteil sollen 60 Cent fließen, teilt die Fondsgesellschaft mit. Bis zur endgültigen Auflösung sollen die Anleger alle sechs Monate eine Ausschüttung bekommen. Viele dürften indes über die Höhe der Überweisung enttäuscht sein: die Beträge sind im Laufe des vergangenen Jahres immer niedriger geworden: Im Januar 2012 erfolgte eine Ausschüttung von drei Euro je Anteil, im Juli 2012 waren es 1,55 Euro je Anteil, wie sich aus dem neuesten Auflösungsreport ergibt. Die erste Ausschüttung im Januar 2011 hatte 9,70 Euro betragen - damals wurden auf einen Schlag 20 Prozent des Nettofondsvermögens ausbezahlt. Der Degi Europa soll bereits in 2013 aufgelöst werden.

Sinkende Ausschüttungen

Auch bei anderen offenen Immobilienfonds ist der Trend zu beobachten, dass die Folgeausschüttungen niedriger ausfallen als die anfänglichen Zahlungen. So zahlte SEB Immoinvest im Dezember nur 1,24 Euro je Anteil aus, nach über zehn Euro bei der ersten Ausschüttung. Der Degi International überwies Investoren im Dezember 1,90 Euro, über vier Euro konnten die Anleger noch im 4,35 Euro im April 2012 einstreichen. Der AXA Immoselect zahlte im Dezember 1,55 je Anteil.

Dass die anfängliche Ausschüttung eines erst eingefrorenen und dann gekündigten Fonds deutlich höher ausfällt als die folgenden, war zu erwarten, wie die Fondsgesellschaft SEB im Dezember in einer Mitteilung erklärt. "Mit der ersten Auszahlung im Juni wurde die aus den Verkäufen zur Vorbereitung der Wiederaufnahme generierte Liquidität umfangreich ausgezahlt", heißt es. Dass bedeutet: Während die Fonds eingefroren waren, sammelten die Fondsmanager mit Blick auf eine Wiedereröffnung viel Liquidität an. Der Hintergrund: In der Folge der Finanz- und Immobilienkrise zogen viele institutionelle Investoren Kapital aus offenen Immobilienfonds ab. Manche Fonds gerieten dadurch in eine Schieflage, weil sie die Auszahlungswünsche nicht aus den verfügbaren Mittel erfüllen konnten und stellten die Rückgabe der Anteilsscheine ein, zunächst nur vorübergehend. Doch in vielen Fällen stellte sich später heraus, dass die Mittel für eine Wiedereröffnung nicht reichen würden. Rund ein Dutzend offene Immobilienfonds listet der Branchenverband BVI auf, die sich in Auflösung befinden.

Situation für Anleger unklar

Diese Fonds werden nun abgewickelt. Die aktuellen Ausschüttungen spiegeln nur das wieder, was in den vergangenen Monaten erwirtschaftet werden konnte, indem Bürogebäude verkauft oder Mieten eingenommen wurden. Das Problem: Die Anleger können also nicht abschätzen, wie hoch die Ausschüttungen ausfallen, oder ob es überhaupt Geld gibt. Ohnehin haben sie eine Menge Geld verloren, weil viele Fonds nach der Finanzkrise ihr Vermögen abgewertet haben. Insgesamt befinden sich in den Fonds nach Schätzungen von Experten noch Vermögenswerte in Höhe von rund 24 Milliarden Euro. Der Branchenverband BVI beziffert das Vermögen der in Liquidation befindlichen Fonds auf 20 Milliarden Euro.

Je näher der jeweilige Stichtag für die Auflösung rückt, desto schwieriger wird die Aufgabe für das Management: denn unter Zeitdruck lassen sich Immobilien schwer gut verkaufen. Wenn potentielle Käufer von einer Notlage wissen, legen sie weniger Geld auf den Tisch. Die Lage der Immobilie, die Leerstandsquote, die Laufzeit der Mietverträge sind darüber hinaus wichtige Faktoren, die bei einem Verkauf eine Rolle spielen. Zwar gibt es derzeit für erstklassige Objekte ein extrem positives Umfeld, sagt Gernot Archner vom Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen (BIIS). Aber die in Abwicklung befindlichen Fonds können diese Preise schwerer realisieren als andere Teilnehmer im Markt. "Sie müssen die Perlen unter Wert verkaufen, während Wettbewerber sogar für schlechtere Objekte überhöhte Preise einnehmen", fasst Archner die Ergebnisse einer BIIS-Auswertung zusammen. Nach einer von IPD Investment Property Databank veröffentlichten Untersuchung verzeichneten 2012 alle in Liquidation befindlichen Fonds Verluste, die Renditen der aktiven lagen demnach bei zwei bis drei Prozent.

"Kapitalvernichtung ist programmiert"

Im Degi Europa beispielsweise befanden sich Ende November 2012 immerhin noch Immobilien im Wert von rund 750 Millionen Euro - bereits bis September 2013 soll der Fonds aufgelöst werden. Da bleibt nicht viel Zeit, um die Gebäude zu angemessenen Preisen zu veräußern. Generell gilt: die Bestände, die übrig bleiben, wandern zu einer Depotbank, die weitere drei Jahre Zeit hat, die Gebäude abzustoßen. Hier gelten aber, so eine Anordnung der Bafin, keine Preisuntergrenzen mehr, sondern die Depotbank muss sofort mit der Abwicklung im Bieterverfahren beginnen. Experten kritisieren das geltende Abwicklungsregime scharf: "Für die betroffenen Fonds werden wertschonende Veräußerungen enorm erschwert", sagt Gernot Archner. "Wenn nicht ein Wunder passiert, ist Kapitalvernichtung programmiert". Seiner Ansicht nach sind die Vermögen der Fonds in Abwicklung in eine Abwärtsspirale geraten. Erschwerend kommt hinzu, dass die Kapitalanlagegesellschaften seiner Ansicht nach ein Interesse daran haben, den Abwicklungsprozess lange heraus zu zögern, weil sie laufend Gebühren einstreichen. Experten wie Archner fordern schon länger eine Kontrolle der Abwicklung durch einen Sondertreuhänder.

Kreditgeber haben Vorrang vor Anlegern

Weitere Faktoren gehen einseitig zu Lasten der Anleger: So war beispielsweise beim Axa Immoselect die vorhergesehene Ausschüttung im April 2012 ausgefallen. Seit der Bekanntgabe der Liquidation im Oktober 2011 wurden nach eigenen Angaben bis Ende 2012 zwar acht Immobilien zu Kaufpreisen von insgesamt rund 563 Millionen Euro verkauft. Aber dem Anleger konnte das Geld nicht gutgeschrieben werden. "Der Liquiditätszufluss wurde überwiegend dazu verwendet, Finanzierungen bei Kreditinstituten zurück zu führen", heißt es in einer Mitteilung. Insgesamt seien seit Bekanntgabe der Liquidation rund 360 Millionen Euro getilgt worden. Auch beim TMW Immobilien Weltfonds fiel der Zahltermin im Juli fiel mangels Liquidität aus. "Die Rückführung des Fremdkapitals hat immer Vorrang vor der Anlegerauszahlung", stellen die Analysten der Ratingagentur Scope fest. Weitere Verluste erleiden Anleger durch Liquidationskosten wie Vorfälligkeitsentschädigungen oder Verkaufsnebenkosten.

Insgesamt wurden laut BIIS von den aufgelösten Fonds bereits Immobilien im Wert von elf Milliarden Euro verkauft, also etwa ein Drittel des Bestands. Das entspreche in etwa der Zahl jener, die aus Offenen Immobilienfonds aussteigen wollten, schätzt Archner. Er ist überzeugt: Hätte der Gesetzgeber etwa eine teilweise Liquidation zugelassen und so rückgabewillige Anleger von Bestandsanlegern getrennt, "könnte die Krise jetzt schon vorbei sein." Statt dessen "fängt sie gerade erst an."

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