Immobilienrente: Die umgekehrte Hypothek

Die Immobilienrente als Zubrot im Alter: Das Potenzial ist erheblich. Verbraucherschützer sind von der Idee angetan. Von Rolf Obertreis

Das eigene Häuschen ist eine wichtige Absicherung für das Alter.
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Das Potenzial ist erheblich: Eine Million Wohnungs- und Eigenheim-Besitzer in der Bundesrepublik könnten davon profitieren. Die Kreditsumme könnte sich auf 91 Milliarden Euro belaufen, hat der Verband Öffentlicher Banken (VÖB) ausgerechnet. Geld, mit dem Menschen, die 65 Jahre und älter sind sowie in den eigenen vier Wänden wohnen, ihre knappe Rente aufbessern könnten.

Vom Wert ihrer abbezahlten Immobilie haben sie nichts. Zudem gibt es in vielen Fällen keine Kinder und keine Erben. Was also tun? Das Haus verkaufen? Ins Heim oder eine andere Wohnung ziehen? Eine Hypothek aufnehmen dafür und jeden Monat Zinsen zahlen? Für viele Menschen ist das keine Option. An Vorbildern in mittlerweile 20 Ländern orientiert sich ein neuer Weg. Seit März gibt es in Deutschland die erste Umkehrhypothek. Es ist eine Rente auf das Haus: Der Kreditgeber gewährt dem mindestens 65 Jahre alten Besitzer einen Kredit, zahlt ihn in monatlichen Raten oder in einem Einmalbetrag aus. Zinsen fallen nicht an. Sie werden dem Darlehen zugeschlagen und erst am Ende der Laufzeit fällig, wenn der Kreditnehmer gestorben ist oder in ein Heim zieht. Der Kredit wird mit dem Erlös der Immobilie getilgt.

Tipps

Umkehr-Hypotheken sind teuer. Wer nicht unbedingt auf eine Aufstockung der Renten angewiesen ist, sollte erst das übrige Vermögen nutzen. Klar ist auch: Mehr als wenige hundert Euro im Monat wird es kaum geben.

Der Verkauf des Hauses sollte die erste Alternative sein. Die Immobilienrente ist immer mit einem hohen Abschlag verbunden. Der Mindestwert der Immobilie liegt außerdem bei 100.000 Euro.

Das Angebot für Umkehrhypotheken ist noch sehr dünn. Damit fehlen Vergleichsmöglichkeiten. Wer noch warten kann, sollte sich in Geduld üben.

Kinder oder Erben sollten auf jeden Fall frühzeitig eingeweiht werden, wenn jemand eine Immobilienrente erwägt. Denn sie müssen sehen, wie der Kredit am Ende zurückgezahlt wird.

Der Verkauf der Immobilie an eine Stiftung ist eine Alternative. Der Abschlag ist zwar höher, aber damit sind alle Kosten getilgt. (eis)

Verbraucherschützer sind von der Idee angetan. "Der Bedarf ist da. Viele ältere, kinderlose Menschen suchen Möglichkeiten, wie sie ihre Rente aufbessern können, ohne aus den eigenen vier Wänden auszuziehen", sagt Nils Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. "Bei der Umkehrhypothek bekomme ich sofort Geld und habe absolut keine Belastung, auch wenn man natürlich einen Abschlag auf den Wert der Immobilie hinnehmen muss", sieht Max Herbst von der FMH Finanzberatung die Vorteile. Der Kreditgeber lässt sich die Hypothek natürlich bezahlen. Dies fängt beim Abschlag von mindestens einem Drittel auf den Wert der Immobilie an. Dazu werden Provision, Kosten für Gutachter, Notar und Zinsen fällig, die das Darlehen schnell anschwellen lassen. Der Zeitschrift Finanztest zufolge kann sich die Darlehenssumme dadurch nach zehn Jahren verdoppeln.

Freilich: Auch der Kreditgeber trägt ein Risiko. Er weiß nicht, ob ein 65-jähriger Kunde 85 Jahre alt wird oder vielleicht erst mit 110 das Zeitliche segnet. Zudem muss der Wert der Immobilie für den Zeitpunkt geschätzt werden, wenn der Kreditnehmer stirbt oder in ein Heim zieht.

Bislang kann nur die ImmoRenten-Plus der Immo-Kasse GmbH und der Deutschen Kreditbank (DKB) abgeschlossen werden. Die Zeichner müssen mindestens 65 sein, ihr Eigentum selbst nutzen und instand halten. 15 bis maximal 35 Prozent des Immobilienwertes werden als Kredit ausbezahlt, abzüglich Provision und Notar-Gebühren. Der Kreditnehmer bleibt Eigentümer, kann das Haus also jederzeit verkaufen. Die Zinsen - aktuell 6,9 Prozent für die gesamte Laufzeit - werden dem Darlehen zugeschlagen. Zieht der Kreditnehmer aus oder stirbt, wird die aufgelaufene Kreditsumme fällig. Trost für die Erben: Mehr als den erzielbaren Verkaufserlös der Immobilie müssen sie nicht überweisen. Das Überschuldungsrisiko trägt die Immokasse. Zahlen zu den Abschlüssen nennt das Unternehmen nicht, es gebe aber viele Anfragen.

Ähnlich stark ist das Interesse an der IB-Immorente, die die Investitionsbank Schleswig-Holstein von Januar an bieten will. Mindestalter ist auch hier 65. Geplant ist eine Monatsrente, die bis zum 110. Lebensjahr gestreckt werden kann. Kriterien sind Eintrittsalter und Wert der Immobilie. Hier dient nicht nur die Immobilie als Sicherheit, der Kreditnehmer haftet mit seinem gesamten Vermögen. Die Erben haben die Möglichkeit, die Umkehrhypothek in eine normale Hypothek umzuwandeln und die Immobilie zu behalten.

Verbraucherschützer Nauhauser nennt eine weitere Option: Die Zustifterrente der gemeinnützigen Stiftung Liebenau mit Sitz am Bodensee. "Wer keine Erben hat, erhält eine lebenslange Rente und gibt seine Immobilie nach seinem Tod für einen guten Zweck." Die Immobilie wird an die Stiftung verkauft, dafür erhält man eine Rente, verbunden mit einem mietfreien Wohnrecht bis zum Tod. Allerdings: 30 Prozent des Vermögens sind, so Finanztest, sofort weg, dafür sei die Rente höher als bei einer Umkehrhypothek.

"Die Offerten sind interessant. Aber jeder muss abwägen, ob er in seinem Haus wohnen bleiben will. Wenn nicht, sind Verkauf und Umzug in eine kleinere Wohnung oder in ein Heim die bessere Alternative", rät Nauhauser.